Les locations meublées sont de plus en plus prisées, aussi bien par les propriétaires que par les locataires. Pourtant, il existe une multitude de règles et de réglementations à connaître pour éviter les mauvaises surprises. Cet article vous propose un tour d’horizon complet des principales dispositions légales encadrant les locations meublées en droit immobilier.
I. Les conditions pour qu’une location soit considérée comme meublée
Le législateur a défini précisément ce qu’est une location meublée afin d’éviter les abus et d’assurer un certain niveau de confort aux locataires. L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 stipule ainsi qu’un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Un décret du 31 juillet 2015 vient préciser la liste des éléments obligatoires qui doivent être présents dans le logement.
II. Le contrat de location meublée
Le bail de location meublée doit être rédigé par écrit, sous peine de nullité, et respecter un certain nombre de mentions obligatoires. Parmi celles-ci figurent notamment :
- la durée du bail,
- la description détaillée du logement et de ses équipements,
- le montant du loyer et les modalités de paiement,
- les conditions de révision du loyer,
- les charges locatives,
- la durée et les conditions de préavis,
- les conditions de dépôt de garantie.
Certaines clauses sont dites « résolutoires », c’est-à-dire qu’elles entraînent la résiliation automatique du bail en cas de non-respect par le locataire, telles que le défaut d’assurance ou l’absence de paiement du loyer et des charges. D’autres clauses sont en revanche interdites, comme celles qui prévoient la résiliation automatique du bail sans respecter les règles légales en matière de préavis.
III. La durée du bail et le préavis
La durée minimale d’un bail meublé est d’un an, renouvelable tacitement à l’échéance sauf dénonciation par l’une des parties. Si le locataire est étudiant, la durée minimale peut être réduite à neuf mois, sans renouvellement tacite. Le préavis pour un locataire qui souhaite quitter les lieux est d’un mois, contre trois mois pour un propriétaire qui souhaite reprendre son bien ou le vendre. Ces délais peuvent toutefois être modifiés par accord entre les parties.
IV. Le loyer et les charges
Le montant du loyer d’une location meublée est librement fixé par les parties, à condition de ne pas être manifestement excessif. Les charges locatives peuvent être soit réelles, c’est-à-dire basées sur les dépenses réellement engagées par le propriétaire, soit forfaitaires, fixées à l’avance en fonction des équipements et des services proposés. Dans ce dernier cas, elles doivent être clairement mentionnées dans le bail.
V. Le dépôt de garantie et l’état des lieux
Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie lors de la signature du bail, dont le montant ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Ce dépôt doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois après son départ, déduction faite des éventuelles sommes dues pour dégradations ou impayés. L’état des lieux, quant à lui, est obligatoire et doit être réalisé de manière contradictoire par les parties lors de l’entrée et de la sortie du logement.
En maîtrisant ces aspects essentiels de la réglementation des locations meublées en droit immobilier, vous serez mieux armé pour éviter les pièges et profiter pleinement de ce type de location en toute sérénité.